二胎房貸銀行房貸 辦理二胎房貸銀行 2胎 2胎房貸

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內容來自sina新聞

銀根緊縮風險高懸 2014樓市決戰提前打響

  克而瑞數據顯示,全國前50傢房企的銷售額已占到全行業的四分之一強。記者發現,在中國房地產企業的這場"2013盛宴"中,前50傢房企裡有20傢是靠去年第四季度的沖刺,才有瞭這樣的業績。

  然而,2014年不太可能發生類似現象。種種跡象表明,今年主要房企都將大部分銷售目標的實現安排在上半年。世茂集團副主席許世壇明確稱,由於預計供應高峰會在2014年下半年出現,為瞭避免激烈競爭,世茂會在上半年向市場集中供貨。旭輝地產也透露瞭類似看法。

  對"高周轉"房企來說,目前最大的風險在於信貸的緊縮。瑞銀房地產研究部主管李智穎認為,流動性收緊將是房企的最大風險。此前,很多地方銀行已取消對首次購房者的優惠利率貸款。金融業內人士稱,房貸利率已接近銀行的融資成本,房貸業務已經失去吸引力。

  尤其是傳言將加強對影子銀行監管的"107號文",更可能促使素來謹慎的房企選擇上半年出貨這一安全之策。

  市場供應

  京滬廈等少數城市新房供應不足 部分城市庫存消化需2-3年

  克而瑞發佈的研究數據顯示,2013年前11月全國53個重點城市經營性用地成交面積高達6.59億平方米,同比增長21%。上述出讓土地經過7~8個月的開工、建設,將成為2014年新房市場的供應主力。

  然而,除北京、上海、廈門、蘇州等少數城市2014年可能出現供不應求現象外,大多數市場供應將和需求持平,而諸如常州、無錫、中山等城市的供應甚至可以賣2~3年。

  一邊是大量新增供應紮堆入市,另一邊是資金面收緊力度有增無減,尤其是隨著有關"107號文"的傳言風起,對影子銀行依賴度甚高的房地產企業或將面臨極大沖擊。

  二三線城市庫存壓力增大

  據克而瑞統計,2013年主流房企拿地規模出現明顯增長。全國前50強房企通過招拍掛拿地的建築面積高達1.87億平方米,同比增長17%;投入金額總計5875億元,同比增長57%。隨著大型房企大手筆"補倉",市場供應將出現明顯提升,也將帶來新一輪的庫存壓力。

  在2013年房價上漲最為猛烈的一線城市,克而瑞預計,2014年總體供應走勢仍將穩中有增。其中,上海供應總量保持穩定,深圳和北京同比上升兩成和四成,市場供應出現穩步上升,但由於需求持續高位,因此從絕對值來看新增供應量僅是一般水平。

  克而瑞研究中心分析師楊晨青認為,一線城市土地的高度稀缺,使得房價已處高位的市場仍然存在較大的提價空間,因此在短期需求不足,長期溢價空間看好的情況下,開發商在一線城市供應面也自然更為謹慎,惜售意願更強。

  與之相對,二線城市的供應量則迎來全方位擴張,市場也出現分化。克而瑞跟蹤的11個重點二線城市中,八成城市新增住宅供應將同比上升,寧波、南京、成都三市同比增幅超過20%,其中寧波更是達到瞭48%。

  楊晨青表示,在重點二線城市中,除成都、廈門和蘇州2014年預期供應不能覆蓋當前年度成交量之外,其餘重點二線城市供應均充足,部分如寧波這樣供應量大增的城市已出現階段性供過於求的征兆,未來房價上漲動力將被削弱,當地市場競爭將趨於激烈。

  像常州、無錫、東莞、中山這種介乎二三線之間的城市情況更令人擔憂,楊晨青表示,這類城市由於前幾年開發過剩,庫存仍處於高位,在未來2~3年內消化庫存的壓力較大,市場將進入階段性盤整狀態。

  全聯房地產商會創會會長聶梅生向記者表示,預計2014年房地產市場仍將延續分化的走勢,一線城市房價仍將慣性上漲,但同比漲幅較上年有所回落,二三四線城市將面臨消化庫存的壓力。

  資金面仍存變數

  與庫存壓力增大相比,資金面趨緊是一個更大的變數。

  直接受到影響的是房貸市場,隨後有關規范影子銀行的國辦 "107號文"即將出臺的消息更是令市場風聲鶴唳。據《每日經濟新聞》日前報道,市場消息稱,國務院辦公廳近期印發國辦107號文《關於加強影子銀行業務若幹問題的通知》(以下簡稱"107號文"),明確定義瞭影子銀行的概念、納入監管的范疇以及監管責任分工等。

  盛富資本總裁黃立沖向 記者表示,由於影子銀行中很大比例是銀行通過資金池業務支持房地產融資,一旦"107號文"真的落實,房企通過信托或理財產品融資支持開發業務難度將大大增加,導致資金面進一步惡化。

  "對於銷售規模在50億元以下的中小型非上市房企而言,信托是其重要的融資渠道之一,一旦影子銀行大幅收緊,這類房企受到的影響更大,被迫降價出售回籠資金的壓力也更大。"楊晨青認為。

  實際上,部分未雨綢繆的上市房企搶先在海外發債融資。根據中原地產研究部統計數據顯示,僅2014年1月上半月,已有富力、佳兆業、合景泰富、世茂等多傢房企發佈海外融資計劃大溪重劃區釣蝦場地址建地年息8趴,合計總融資額超過300億元。

  美國量化寬松政策逐步退出帶來的影響也不容忽視,黃立沖對記者表示,預計最快到下半年,美國量化寬松政策退出的影響將逐步呈現,即便上市房企仍能海外發債,資金成本也得抬高不少;此外,熱錢也將加快從國內流出,對於國內資產價格將構成下行壓力。

  "對於一些融資渠道豐富的龍頭房企,以及像遠洋地產這種因2013年較少拿地資金鏈相對充裕的上市房企而言,一旦市場出現變動,2014年也許能獲得不少並購機會。"楊晨青表示。

  開發模式

  "高周轉"模式仍是主流 超九成房企執行標準化開發

  樓市大決戰能不能提前到上半年,一定程度上取決於項目的施工速度。在絕大多數品牌房企實施產品標準化開發後,速度已經不是問題。隻要交地,很多項目都可以在8個月內入市,有些項目甚至隻需要6個月時間就可以上市。

  然而,對於房企來說,走高周轉之路又面臨怎樣的機遇和挑戰?

  "高周轉"路線將繼續

  2013年以來,"高周轉"成為房地產行業的關鍵詞,記者采訪多位開發商人士瞭解到,2014年將有更多的房企轉型高周轉路線。

  按照一般房地產開發的節奏,在獲取項目後,會先進行產品定位和策劃,再委托設計單位做方案和施工圖,期間將會展開多次討論與評審,如此一來,從拿地到開工,短則8個月,長則一年。

  但如果將視線鎖定在萬科、恒大、龍湖等標桿房企,通常僅需要3、4個月,到第8、9個月就可以開盤銷售,而其他一般企業這時往往還沒有開工。以萬科內部奉行的"5986"原則為例,即拿地5個月動工、9個月銷售、第一個月售出八成、產品必須六成是住宅。

  在開發成本越來越高的時代,"快"成為制勝法寶。"假設項目獲取費用是10億元,按照11%行業平均負債利率計算,每天的資金成本就是30萬元,150天就是4500萬元。在所謂討論優化、研發創新或追求完美的過程中,相當於5000萬元的利潤就悄然無息地蒸發瞭。"蘭德咨詢總裁宋延慶對記者說道。

  "所以現在我們都不能等,不會說像以前去等土地升值,每年耗費的巨額資金成本根本不能想象,隻能盡最大努力加快速度開發。"北京一位房企人士對記者表示。

  的確,高地價已經不斷侵蝕房地產行業的盈利狀況。據《房地產開發企業經營管理狀況藍皮書2013》顯示,隨著市場的競爭越來越激烈,房地產行業的平均利潤率也將越來越低,預計"年均凈利潤率降低1個百分點"的趨勢將會持續下去。根據預計,到2015年房地產行業平均凈利潤率將觸及"10%警戒線"。同時,不同房地產企業之間的盈利能力也進一步呈現出加劇分化的趨勢。

  標準化意在提高凈利潤率

  "預計未來5~10年,快速周轉模式依然是主流,主要原因就是企業要搶占市場份額。"宋延慶對記者指出。

  宋延慶補充說道,事實證明,隻要能實現高周轉,利潤率和杠桿率也能隨之提高。"2013年四季度是推盤的高峰期,從2014年的市場來看,整體也會有所加快,一般都建議房企在上半年完成整體銷售的60%~70%。"

  據《房地產開發企業經營管理狀況藍皮書2013》統計,目前百強房企中92%的企業都在推行產品系列化和產品標準化開發,每個企業平均有3.7個產品線。

  根據蘭德咨詢測算結果顯示,同等規模的項目,開發周期每增加一個月,由於資金成本、管理費用等隨之增加,項目投資回報率將會降低0.8個百分點左右;反之,開發周期每縮短一個月,項目投資回報率可提高0.8個百分點。

  "其實高周轉主要是縮短項目開發前期的定位策劃和規劃設計時間,進而做到快速開工,快速開盤,快速實現現金流平衡。"宋延慶在接受記者采訪時指出,高周轉不僅不會縮短施工周期,反而更有可能拉長施工周期。

  宋延慶給記者算瞭一筆賬,如果一傢房企在三、五年內,開始建立一、兩個標準化產品線,標準化率目標可以設定在40%左右,則凈利潤率可以提到至少5%,十年內,力爭形成3~5條產品線,產品標準化率一旦達到70%左右,即使未來行業平均利潤率已經降到10%左右,企業自身的凈利潤率依然可以達到15%以上。

  政策風向



  長效調控機制或加強不同城市分化加劇

  雖然很多房企都希望能在2014年上半年完成主要的銷售任務,但計劃能否最終實現,還要看房地產調控政策的指向。記者梳理發現,歷年來的宏觀調控政策多在上半年出臺,因此上半年的政策風向值得重視。

  首都經濟貿易大學土地資源與房地產管理系主任趙秀池告訴 記者,2014年應該還會出臺一些調控政策,以保持房地產政策的連續性。"過去的政策取向是正確的,即不斷增加供給、減少需求。尤其是增加中小戶型商品房、保障房供給,抑制投資性和投機性需求。"

  不過,2014年的調控政策是否會像過去幾年一樣,給市場帶來短至3個月,長至1年的市場觀望,卻是未知數。中國房地產學會副會長陳國強認為,調控政策將在不同城市出現分化。

  調控方向:不同城市政策分化

  趙秀池表示,一線城市、熱點城市仍然會限購、限貸。各城市應該根據自己的城市規模與戶籍制度改革、未來社會經濟發展規劃落實差異化政策,財稅、信貸、行政、土地調控等手段仍然會繼續運用。

  陳國強認為,新一屆政府上任以來,把房地產做淡化、低調處理的特色非常明顯,不再刻意突出中央政府在調控中的主導角色,而是突出地方政府在調控當中的主體作用。因此,未來的調控會更多調動地方的積極性,以地方為主是政策的一個趨勢;分類管理、化整為零的提法,就是由地方來承擔調控的主體責任,中央不再統一發號施令,一刀切;未來的地方政府在調控當中,會有更積極的表現空間,有些城市會進一步收緊,有一些城市會逐步放松,政策方面會出現明顯的差別化。

  上海易居研究院研究員嚴躍進分析,實際上國傢樓市監管部門一直註重政策的差異化,但2014年這種傾向會加重。原因在於,隨著不動產登記制度等基礎工作的推進,樓市差異化調控能落到實處,而不像過去更多地停留在口號上。

  克而瑞發佈的《地產經理人信心指數》指出,2013年第四季度 RMI指 數 (RealEstateManagersIndex,房地產經理人信心指數)為60.02,環比小幅下降0.84點,為2010年以來的第三高。在經歷瞭第三季度的大幅沖高後,開發企業經理人對2013年四季度的信心出現回落。

  陳國強認為,未來調控仍然會對開發商的開發速度有所影響,但影響大小取決於公司自身整體策略和項目定位,企業間的分化將更為明顯。

  成交影響:市場不會比去年好

  嚴躍進表示,目前很多房企加大瞭對政策的學習。此前一些企業高估自身實力,但"限購限貸"等政策持續時間長,暫時看不到終止的時間表。這樣一來,房企必須調整相應的戰略。這種戰略調整包括以下幾個要點:一是產品線重塑,二是區域識別成為企業的關註對象,三是模式要進行創新。政策大網鋪開,房企如果沒有創新,很難超越常規盈利的獲取。

  中國房地產數據研究院執行院長陳晟在接受記者采訪時表示,調控政策可能不會出現大幅加碼,更多的是一些長效調控機制的加強,例如可能涉及房地產稅的立法、貨幣直接融資、加大保障房的比例等。

  陳晟預測2014年市場會比較平淡,不會比2013年好,最樂觀的估計是和2013年的市場持平。這一觀點被很多機構認同。第一太平戴維斯中國區市場研究部主管簡可也認為,2014年上半年住宅市場成交量將維持平穩甚至微降,全年住宅成交價格的漲幅將僅有5%。

  信貸預測



  開發商的出貨難題:按揭難將繼續

  "聽很多朋友說現在銀行放貸的時間特別沒譜,都不太敢下手買房瞭。"北京的龔先生當瞭兩年的"看房族",2013年他終於看中瞭位於北京東五環外的一處樓盤,但到銀行一打聽,商業貸款審批的日子是"說不準"。周圍的朋友說,如果超過規定期限不能拿下房貸,有的開發商會要求支付違約金。

  貨幣政策持續穩中偏緊的情況自2013年下半年以來尤為明顯。

  2014年1月已經過半,記者采訪北京地區多傢商業銀行獲悉,上半年住房按揭貸款的額度仍然不寬松。

  短期內房貸額度仍緊張

  "現在額度比較緊張。"某國有大行北京地區支行員工對記者表示,從往年經驗來看,剛開年的額度都會比較寬松,但2014年卻不同以往,"2013年12月申請的到現在都還沒有批,具體什麼時候能寬松下來也說不準,我們也每個月都在等信兒。"

  此外,包括工行、建行、交通銀行等在內的大型商業銀行也都表示住房按揭貸款的放款周期會較往年更長。

  在貸款利率方面,僅有上述大行的客戶經理稱首套房執行基準利率,條件優質客戶最低能拿到九折優惠。所謂優質客戶的主要標準是其在該銀行的存款額是否能達到要求。另外一傢大行的個貸部門人士則表示,首套房利率優惠幅度仍在等待行內通知,預計至多能有0.5%的優惠。

  商業銀行在每年初的放貸熱情其實很高,據媒體報道,截至1月12日,四大行1月新增貸款投放已高達3200億元,高於上年同期,但其中住房按揭貸款的比例並不清楚。

  "按揭貸款利率不高,單筆手續又不能簡化,銀行把相同的額度放給企業經營性質的貸款,資金滾動快、利率高,當然是收益較高的部門優先。"一位股份制商業銀行人士表示,這種情況在2013年四季度銀行額度尤其緊張的時期更明顯。

  "可能過瞭春節會略好一些,屆時各傢銀行的信貸額度安排明確下來,跟房地產商的合作項目房貸審批可能會有提速,但全年來看房貸的額度肯定還是不如上年。"上述股份行人士表示。

  馬年春節與1月的月末效應疊加,銀行將再次迎來流動性緊張的窗口,分析人士指出,2014年仍然存在爆發流動性緊張的可能性,最近的一輪可能在春節前。

  貸款難或持續全年

  "2014年我國將繼續實施穩健的貨幣政策,保持貨幣信貸和社會融資規模平穩適度增長。"這是2014年人民銀行工作會議對貨幣政策的基本定調,從其表述來看與2013年無異,維持"緊平衡"仍然是央行的主要目標。

  可以預見,2014年隨著利率市場化改革繼續推進,存款利率上限上調將推升銀行的資金成本,加上金融脫媒過程演進分流存款規模,多數銀行仍會將寶貴的信貸資源用在刀刃上。

  渣打銀行經濟師李煒也對記者表示,盡管2014年會保持流動性合理供給,但利率中軸仍將處於上移通道,融資成本將繼續上行。

  目前,市場多傢機構對2014年全年信貸投放量的預計普遍在8.5萬億~9萬億元之間,這與2013年的信貸新增規模基本持平,由於經濟總量持續擴大,實體經濟需要的資金也會相應增多,但信貸供給並不會變多,相對來說也就是"收緊"。



新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-01-17/09042583398.shtml
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